“好产品”首先要从回归正常的容积率开始，据统计，目前开发商手中容积率2.0以下的在售地块，占比从23年的27%，猛升到今年3月的44%。
容积率=地上总建筑面积÷用地面积，它影响建筑密度、绿地率、交通、采光、噪音、人口密度等，是住宅居住品质的核心指标，没有之一。
容积率通常在土地出让时就是规定好的，这个下降的趋势背后体现的是地方政府对低容积率的鼓励，比如郑州去年年底开始，要求中心城区新编住宅项目容积率不超过2.5。
1.5–2.5的容积率，被广泛认为是理想的宜居范围，而在2020年以前，大部分一二线城市出让土地的项目平均容积率都在2.5以上，像成都重庆、武汉长沙、深圳广州，几乎都在3以上，下高速进入绕城公路后，两边都是密密麻麻的百米高层。
你说这些城市地少人多，偏偏远处大片大片的绿地和农田，很多楼盘卖出去也没多少人住，所以高容积率不是没有土地，而是政策导向与地方政府利益诉求的牺牲品：
中央要压低房价，地方政府又要土地收入，最后的平衡就是在城郊大量建高密度住宅，“城郊+高密度”控制了面积单价，而高密度带来的高项目总售价，又保证了高土地出让价值。
中央和地方都实现目标的结果，是牺牲了居住品质，是地产企业不会做“好产品”的根本原因。
而到了地产下行周期，一切都变了，从限制房价过快增长，到“稳房价”，其中最重要的政策思路就是“提升居住品质”，通过提高住宅性价比来“稳房价”。
容积率每降低0.1，意味着同样面积的房子，绿地率增加约1%、楼间距增加约2米、日照时间增加约15分钟……，同样房价不同居住体验，实际上是稳房价下的变相降价。
降低容积率，是今年5月1日起开始实行的第四代住宅标准相关的一系列市场反应之一。
以之前热议的层高不低于3米的标准为例，各地的标准又在这个基础上加码，比如规定有中央空调和地暖的层面不低于3.15米。
十几年前，开发商为了升高房源售价，有很多赠送面积和“偷面积”的做法，后面都因为不利于控制房价而被政府叫喊，才形成了市场上千篇一律的“90平米伪三房”。
但现在又全部放宽，比如放宽立体绿化平台、阳台占比上限，大量的露台赠送面积，很多项目还有两户共享公共休闲平台。
比如对平层高厅的放宽，可以在大平层做出近7米挑高厅。
以前的住宅设计要求就像“螺丝壳里做道场”， 购房者对住房设计的要求被迫退化到只求“南北通透、户型方正”这种底线，小三房房型的次卧基本上是被牺牲掉的，厨房卫生间也太不被重视，地产商将仅有的产品亮点堆砌在客厅主卧，房子只发挥了一半的居住舒适度。
现在，在更低的容积率下，户型面积和得房率都会提高，同样的面积就能让每一块空间都发挥应有的功能，也更容易做出更舒适的房型，拥有更合理的动线和更多的收纳空间。过去在少数大平层豪宅才配有的设计，现在越来越多的出现在改善型房源中。
更高的容积率更直接体现在社区公共设施上，像架空层、风雨连廊越来越普遍，地下车库、电梯厅的品质也会不断提升。
除此之外，第四代住宅标准中管道、隔音保温、建筑材料、精装标准、承重墙优化，都是住宅本身品质提升的体现。
现在越来越多的开发商采用现房和“准现房”销售，并不是卖得慢，而是不但要比拼地段配套，更要有“现房显现力”，在开发销售节奏上，就是要等会所、地库、景观、大部分户型都完成后，几乎以实景的方式在销售中呈现，所见即所得。这个销售趋势，也让开发商更重视产品力的打造。
这一系列设计旨在“稳房价”的政策，意外让行业回归“好产品”的时代。
那么，“好产品”时代的房地产行业，存在什么样的投资逻辑呢？
